Guide de l'investisseur


    Thême : Le financement

Il convient d’abord de déterminer l’effort d’épargne que vous êtes en mesure de réaliser et, le cas échéant, l’apport personnel dont vous disposez.
Afin de réaliser un investissement en toute sécurité, il faut tenir compte de vos salaires et autres revenus  mais également de toutes vos charges, dans le calcul de votre effort d’épargne.

Appliqué au crédit immobilier, classiquement accordé par les banques ou les établissements financiers, le taux peut être fixe, variable, variable capé, in fine, etc….

Le prêt à taux fixe :

Comme il se définit lui-même, le taux fixe est invariable tout au long de l’emprunt. Aucun risque de taux n’est associé car indépendant des fluctuations des marchés financiers. Il est déterminé à l’origine et pour toute la vie de l’emprunt.
Il permet donc de budgétiser totalement ses remboursements.
Des banques offrent, aujourd’hui, la possibilité de souscrire une option de passage à taux révisable.
Une alternative au taux fixe, offerte par certaines banques, est celle des remboursements dits modulables. Ils permettent, à la hausse comme à la baisse, de faire fluctuer les mensualités de remboursement afin qu’ils s’adaptent à votre situation personnelle.

Le prêt à taux variable :

Un taux variable est un taux qui varie suivant un indice de référence, généralement l’Euribor 6 mois ou 12 mois. Il peut varier à la hausse comme à la baisse.
A l’intérieur de la famille des taux variables, plusieurs types se rencontrent et s’adaptent aux situations des souscripteurs.
Dans le cas du taux variable à durée constante, la mensualité varie (à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution des taux d’intérêt) mais la durée de vie de l’emprunt est constante. Le taux variable peut être dit  « capé », c'est-à-dire qu’il ne pourra dépasser un plafond, déterminé à l’origine avec la banque.
Le taux variable à mensualités fixes fonctionne dans l’autre sens. A savoir que la mensualité est plafonnée et que la durée de l’emprunt  s’adapte aux mouvements monétaires. Par exemple, si les marchés subissent une forte tension et que les taux d’intérêt progressent, votre crédit passera de 15 à 17 ans, à mensualités constantes.

Le choix d’un type de taux est une affaire importante dans la souscription d’un crédit. Il est, parfois, préférable, de privilégier un  taux fixe, qui peut être plus onéreux durant les premières mensualités qu’un taux variable qui est, par définition source d’incertitude. A chaque situation personnelle et professionnelle correspond un taux est l’avis d’un conseil est souvent nécessaire.

Le prêt « in fine » :

Le prêt « in fine » est principalement adapté aux investisseurs fortement imposés.
Le principe est celui d’un crédit lié à un support financier (assurance-vie).
L’investisseur, durant la vie du crédit, rembourse uniquement, les intérêts d’emprunt.
Le capital sera remboursé, à la fin du  crédit, en utilisant l’épargne capitalisée sur l’assurance vie.
Les mensualités, étant constituées uniquement des intérêts d’emprunt, sont intégralement déductibles du revenu foncier et contribue à optimiser la défiscalisation.
Ce type de taux convient donc aux investisseurs fortement imposés.


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